Il proprietario della casa in cui vivi in affitto può chiederti di lasciare l’abitazione prima della scadenza del contratto?
Quando un locatore invia una raccomandata per comunicare la risoluzione anticipata di un contratto di locazione 4+4 a causa dell’intenzione di vendere l’immobile, l’inquilino si trova spesso di fronte a dubbi sulla validità della richiesta e di conseguenza sui propri diritti.
La legge e la giurisprudenza offrono però un quadro normativo chiaro, in base al quale la richiesta di rilascio anticipato da parte del locatore in corso di contratto è da considerarsi generalmente illegittima. Già, ma cosa vuol dire “generalmente” legittima? Una vicenda realmente accaduta: in un contratto stipulato il 01.08.2018 con scadenza naturale fissata al 31.07.2026 (formula 4+4), la disdetta del locatore ha efficacia solo per la prossima scadenza contrattuale, ovvero luglio 2026. Qualsiasi richiesta di risoluzione anticipata con decorrenza a soli otto mesi dalla ricezione della comunicazione (come avvenuto nel febbraio 2025) è priva di fondamento legale.
L’inquilino non è quindi tenuto a liberare l’immobile entro la data richiesta dal locatore e può opporre l’illegittimità della disdetta inviata. Non esistono penali a carico del conduttore per il mancato rilascio in questa circostanza. Il locatore è libero di vendere l’immobile anche in presenza di un contratto di locazione vigente perché tutelato dall’articolo 1599 e dall’articolo 1602 del Codice Civile che recita: il contratto di locazione pendente, se ha data certa anteriore all’alienazione, è opponibile al nuovo acquirente L’acquirente, di fatto, subentra automaticamente nei diritti e negli obblighi del vecchio locatore, e deve rispettare la scadenza contrattuale in corso (luglio 2026). La legge, infatti, non richiede il consenso del conduttore per questa successione nel contratto.
Affitto: quando scatta il diritto di prelazione
Un punto cruciale riguarda il diritto di prelazione, ovvero la precedenza nell’acquisto dell’immobile. Contrariamente a quanto spesso si crede, la legge non prevede un obbligo per il locatore di proporre il bene in vendita al conduttore in forza di una prelazione legale in questa circostanza.
Il diritto di prelazione sussiste normativamente solo in caso di diniego di rinnovo alla prima scadenza contrattuale (quattro anni), qualora il locatore voglia vendere l’immobile a terzi. Quando la disdetta viene inviata alla seconda scadenza contrattuale (otto anni), come in questo caso in cui l’efficacia si sposta al 2026, il diritto alla prelazione non sussiste.
Dunque il conduttore non dovrà lasciare l’immobile nell’immediato. Il locatore è libero di alienare il bene, ma l’acquirente dovrà rispettare la locazione fino alla sua naturale scadenza, senza che l’inquilino possa rivendicare un diritto di prelazione.
